200万房贷多付53万利息京深广刚需都中枪了

  一二线城市的刚需购房者伤不起啊。房贷利率大幅提升,尽管基准利率未变动,但2017年1月还能申请到85折贷款利率,现在只能是1.1倍或1.05倍贷款利率了。

  记者测算,按照贷款200万,30年本息等额还款计算,目前的1.1倍贷款利率要比年初的85折贷款利率多支付53万元,月供也从9700多元增加到了11200多元,每月增加了约1500元。

  9月16号下午,张丽突然接到中介电话说,房贷利率要上调了,如果想买就赶紧定下来。

  自从年初拿到北京户口指标后,张丽一直跟男友考虑准备买婚房的问题。这中间经过了年初的房价暴涨、“317房地产新政”后楼市的萧条,8月出台的租售同权的政策……俩人一边看房一遍犹豫,同时也想观望一下,房价能不能再降降?

  回顾大半年的预备买房之路,张丽感受最深的是房贷政策不断“加码”:自3月17日北京房地产调控新政发布以来,北京地区大部分银行逐渐上调首付比例,落实“认房认贷又认离”的首套认定标准,并停止审批25年以上的住房贷款。银行在首套房贷利率方面一再上调,首套房贷款利率折扣从年初的八五折上调至九折、九五折、五六月份开始重回基准利率、再到近期在基准利率上浮5%—10%。

  记者从工行、建行以及中行总行人士了解到,从9月14日起,上述三家银行北京分行的首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%。此外,股份制上调幅度高于国有大行,为10%。这也得到了央行营业管理部(北京)表态支持。

  而对张丽而言,虽然看中的那套两居室总价较“317”新政之前降了将近20%,但是目前利率上浮之后,面临还贷压力在提高,贷款审批手续也更慢了。

  记者走访一家中介机构的银行面签中心发现,目前各银行贷款利率基本都有上浮现象,幅度不一。

  其中,国有银行利率上调幅度相对较小,工行、建行、农行在基准利率上浮5%,放款时间均不确定,可能要两个月后甚至明年年初;中行虽然同样上浮5%,放款时间两周左右,比较及时。股份制银行上浮幅度较大,民生银行、中信银行、广发银行是在基准利率基础上首套上浮10%,二套上浮20%且放款时间均不能保证。

  一位链家房产中介人士对记者表示,“9月13日传达了最新的贷款利率政策。具体是谁下发的文件尚不清楚,但是从9月14日开始,还没有进行网签的就需要按照新的利率执行了。”

  9月13日之后执行新的房贷利率政策,是各大银行不约而同之举吗?工行北分一位员工对记者表示,调高房贷利率的指示来自于银行的内部文件,但其只是接到相关指示,并没有看到具体文件。而一位大型股份制银行信贷员工对记者表示,“公司的确有关于利率上浮的来自内部指示,具体是哪个部门下达的文件,尚不清楚。”

  “网签流程在9月13号及之前完成的,如果在工行提交商贷资料,且能在9月30号完成审批的,执行基准利率。如14日及之后做完网签的,最低执行基准利率1.05倍,根据征信情况酌情上浮。”工行一位房地产信贷人员对记者表示。

  记者获悉,自2017年9月14日(含)起,工行北京分行首套个人住房贷款执行利率调整为原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的1.05倍。

  9月14日起,建行北京分行目前首套住房贷款利率价格为基准上浮5%,并会根据客户的资信状况差异化定价。

  “对于首套购房者来说,贷款利率本身不是最大的问题,关键是能否足额及时获得贷款,这是需要关注的内容。当前购房者应该更多的关注首付比例和贷款的审批效率,而不是简单的利率上浮的内容。”易居研究院智库中心研究中心严跃进告诉记者。

  房价下跌对刚需买房者来说可能是喜讯,但对银行来说增加的是流动性风险和随之而来的压力。“房地产行业风险一旦爆发,农商行和股份制银行将首当其冲,国有商业银行抗风险能力较强。综合压力测试结果与其他定性角度考虑,我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。”张明认为。但同时,“随着调控升级与利率攀升,个人住房贷款增速已有显著放缓。”

  不过,银行上调贷款利率,同时贷款期限也在由以前的30年缩短至25年,对购房人来说,最直接的影响是加重月供负担。

  “对于一些首付本身压力就很大,勉强购房的群体来说,那么后续月供的压力也会增加,这样就需要此类购房者继续统筹好贷款的事项。”易居研究院智库中心研究中心严跃进说。

  以100万元贷款为例,首套房贷利率从原来基准利率的4.9%,上调到10%,25年期计算,月供从之前的5787.8元增加至6075.4元,增加了287.6元。相比“3·17”楼市新政前的利率85折优惠来说,月供则增加了1202.7元。

  月供增加,同时也意味着房屋总价提高了。张丽这样算了一笔账:如果按照首套房贷款利率上浮到基准利率的1.1倍来计算,他们中意的那套两居室,年初价格500万左右,预计200万首付,贷款300万。但是年初房贷利率8.5折到9折之间,按照9折计算,贷款25年,等额本息还款方式,还贷总额496万;现在利率上浮到基准利率的1.1倍,贷款300万、期限25年,等额本息还款方式,还贷总共510万。

  这套年初500万的房子,“317”新政前最高点涨到600万,现在跌20%,到了480万,感觉跌幅特别大。而与年初相比,房价虽跌了20万,贷款却要多还14万元。

  此时,中介还在不断的催促她“赶紧定下来”。中介给她发信息说,“目前咱们基准利率是4.9,上浮20%也就是5.88,也不算高!我记得以前基准利率是6.55,不让贷才能最让人头疼的!”

  一二线城市的刚需购房者伤不起。房贷利率大幅提升,尽管基准利率未变动,但2017年1月还能申请到85折贷款利率,现在只能是1.1倍或1.05倍贷款利率了。

  记者测算,按照贷款200万,30年本息等额还款计算,目前的1.1倍贷款利率要比年初的85折贷款利率多支付53万元,月供也从9700多元增加到了11200多元,每月增加了约1500元。

  按照2017年1月的85折贷款利率4.17%计算,200万贷款30年需要支付151万的利息,本息合计351万,平均每月9745元。

  而按照最新的1.1倍贷款利率5.39%计算,同样是200万贷款,同样是30年等额本息,需要偿还利息204万,总还款上升到了404万,比年初的贷款足足多出了53万元,让刚需及其他购房者伤不起啊。

  据统计,2017年1月时全国超八成银行的首套房贷款有折扣。从利率的优惠力度来看,全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有128家,占比24.02%。

  其中,119家银行提供8.5折优惠房贷利率,5家银行提供8.2折优惠利率,2家银行提供8.7折优惠利率,1家银行提供8.3折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率。

  从一二线大城市来看,年初时还有银行可以提供8.5折优惠利率贷款,即使没有8.5折,也能从银行拿到8.8折或9折房贷买房。

  从最新房贷情况来看,无论是一线城市,还是强二线城市,绝大多数地区的首套房贷款利率都已明显上浮,房贷利率上浮5%到10%的为主流(除上海少数银行还有优惠外),也有上浮15%或20%的现象。

  自9月14日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%至10%成为主流。

  其中,工、农、中、建四大行均为基准利率上浮5%,首套房房贷利率从基准利率调升到基准利率的1.05倍。北京银行近期也将首套房房贷利率从基准利率调升到基准利率的1.05倍。

  中信、光大为基准利率上浮10%,兴业上浮不低于5%。招商银行从19日起首套房房贷利率上浮5%。民生银行、广发银行政策保持不变都是执行基准利率上浮10%。浦发银行北京近期将首套房房贷利率上浮20%。

  据澎湃新闻等媒体报道,继北京后,包括工商银行、建设银行和农业银行等深圳多家大行,9月22日集体上调房贷利率。

  工行建行和农行从9月22日下午起开始执行新的房贷利率,具体来说,首套房贷款利率较基准利率上浮10%,而此前为上浮5%,二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。

  此外,深圳多家交行和招行的支行个贷部则表示,目前执行的仍然是首套房利率上浮5%,二套房利率上浮10%的政策。

  综合来看,深圳主要银行的房贷利率目前是房贷利率上浮5%到10%之间,要根据个人的信用记录和所贷款银行情况确定贷款利率。

  今年8月12日广州进行了年内第四次房贷利率调整,近期有广州市民透露,目前房贷额度吃紧,原来折扣利率仍在排队发放。

  今年8月,广州地区的中国银行、建设银行、农业银行、交通银行等国有大行均将首套房贷利率从基准利率上浮至基准利率的1.05倍。

  也有少部分银行已经实施了首套房基准利率上浮10%,但目前主流是首套房贷款利率上浮5%。

  今年8月中旬起,杭州首套房基准利率上浮5%-10%,也有一些银行首套房贷利率上浮20%,更有个别银行,如南京银行等已暂停首套房住房贷款。

  进入9月之后,杭州房贷依然很紧,首套利率需要上浮5%到10%,多家银行人士表示,首套房贷利率折扣基本全部收回,需要基准上浮5%或更高。

  今年8月上旬,天津首套房贷额度吃紧,利率上浮已成为银行普遍现状,基本放贷利率均高于基本利率10%。其中,与建行一样,在基准利率基础上悄悄上浮5%的银行,有交行和华夏银行;光大银行较基准上浮10%,中信银行甚至出现了上浮30%,兴业银行仍处于暂停受理阶段。

  8月中下旬以来,已有招商银行、交通银行、渤海银行部分支行的信贷部门工作人员表示,暂时停止在天津的个人商业房贷业务。

  今年9月中下旬,南京地区多数银行首套房房贷利率上浮,幅度在基准利率基础上上浮5%到15%。目前南京地区四大行的首套房房贷利率已经全面上调10%。

  其他股份制商业银行南京地区的首套房房贷利率也迅速上调,部分银行从5%上调至10%。比如,此前执行首套房房贷利率上浮5%的浦发银行、北京银行、杭州银行,已经全面上浮至10%。

  此外,兴业银行、招商银行、邮储银行、光大银行、中信银行、广发银行的首套房房贷利率也全面上浮10%,民生银行则更严格一些,上浮15%。

  原先执行基准利率的平安银行、花旗银行、徽商银行、南京银行也上调了首套房房贷利率,其中,徽商银行南京分行首套房房贷利率上浮5%。平安银行目前首套房房贷利率也已经上浮10%。

  今年8月中旬以来,成都多家银行房贷利率悄然上浮。工、农、中、建、交等国有银行以及部分股份制银行首套房贷款利率均上浮10%左右,首套房优惠打折利率已基本消失。

  今年8月底,武汉贷款利率继续全线上调,武汉市首套房与二套房的贷款利率在基准利率的基础上有不同程度上浮。

  据融360监测数据,武汉15家提供按揭贷款的银行中,有多家银行首套房贷款利率为基准的1.1倍,达5.39%。进入9月,光大银行再一次调整房贷利率,首套住房贷款上浮20%。

  以200万贷款来看,在北京、上海、深圳这样的城市,只能买到较偏远地区的房子,而在广州、杭州、南京、成都等城市,还能买到市区内的一般家庭用刚需住房。

  中国产业研究院的平均房价数据显示,北京、深圳和上海的平均房价超过5万,其次是厦门平均房价也有4.5万,杭州、南京、天津、福州的房价在2.5万到2.8万之间,广州由于城市周边房子供应多,总平均价2.2万左右。

  按这个平均价来看,总价300万,贷款200万,还可以在杭州、南京、天津、广州这样的城市买到100平米出头的房子,在北京、深圳或上海市区估计只能买30到40平米,刚需者300万在北京深圳或上海偏远的地区才可能买到60到100平米的房子。

  利率因素可能是银行上调房贷的主要因素之一。2017年以来银行间市场利率大幅提升,从不到3%提升到了4%左右。从货币基金收益率来看,从去年12月的平均收益率2.5%,提升到了今年6月以来的4%以上收益率。

  银行资金成本在提升,新增的银行资金成本已超过了4%,让银行再去用8.5折,也就是4.17%的利率放房贷是不太可能的。

  第二个重要原因可能是2017年以来新房销售整体火爆,特别是那些二线城市和强二线城市销售很火,万科、恒大、碧桂园、融创中国等房地产巨头的销售额都创出现高。

  新房卖得多了,房贷消耗得很大,今年上半年不少银行已经做完了全年房地产贷款目标的七成,甚至八成、九成,因此下半年以来的房贷利率提升是必然的。

  还有一个原因可能是房贷利率上升了,有望让一些热点城市的房价降温,特别是针对一些强二线或二线年下半年房价表现明显强于北京、上海和深圳,当北京和深圳的房价今年3月之后略有下跌的时候,还有不少强二线或二线城市的房价在快速上涨中。

  中国基金报 刚需伤不起!200万房贷多付53万,遍及北京、深圳、广州、杭州、天津、南京、成都、武汉…

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